자기 자본 1억으로 10억짜리 집을 살 수 있다? 2025년 하반기부터 새로운 주택금융 제도인 지분형 모기지가 시범 도입됩니다. 적은 자기자본으로 내 집을 마련할 수 있는 이 제도, 과연 어떤 방식으로 운영될지 정말 궁금한데요. 오늘 이 글에서 지분형 모기지의 모든 것을 쉽고 자세하게 정리해드릴께요.
지분형 모기지란 무엇인가?
지분형 모기지란, 개인이 집을 살 때 전체 금액을 대출받는 대신, 공공기관(주택금융공사, HF)과 공동 투자하여 집을 사는 제도입니다.
쉽게 말하면, '내 돈 + 대출 + 정부 지분 투자'로 내 집을 마련하는 방식입니다.
- 2025년 하반기 시범사업 시작 예정
- 정부와 공동 소유 → 등기부상 공동명의
- 집값 상승·하락에 따라 수익과 손실도 분담하는 구조입니다.
주요 구조와 특징
| 항목 | 내용 |
| 지분 투자 | 집값의 절반 정도를 정부가 투자 |
| 공동 소유 | 주택금융공사와 공동명의로 등기 |
| 사용료 | 정부 지분에 대해 연 1~2% 사용료 |
| 이익·손실 분담 | 집값 상승 시 이익, 하락 시 손실 공유 |
| 지분 추가 매입 | 시간이 지나면 정부 지분을 매입해 완전 소유 가능 |
예시:
10억 원짜리 주택
→ 자기자본 1억 5천만 원 + 은행 대출 3억 5천만 원 + 정부 지분 투자 5억 원
신청 조건 및 대상
지분형 모기지의 신청 조건 및 대상은 다음과 같습니다.
- 무주택자만 신청 가능
- 소득 기준:
- 도시근로자 평균 소득 150% 이하
- 맞벌이 기준 월 1,080만 원 이하 예상
- 주택 가격 상한:
- 서울 10억 원 이하
- 경기 6억 원 이하
- 지방 4억 원 이하
- 자기자본 최소: 집값의 10~20%
- 실거주 요건: 최소 3~5년 거주
장점과 기대 효과
✅ 적은 초기 자본으로 내 집 마련
✅ 대출 부담 감소 → 가계부채 증가 억제
✅ 낮은 사용료(연 1~2%)로 월 부담 경감
✅ 집값 하락 시 정부가 손실 부담
✅ 장기 거주 안정성 확보
✅ 지분 추가 매입으로 완전 소유 가능
단점과 주의할 점
⚠️ 시세차익 공유: 집값 올라서 생긴 수익을 정부와 나눔
⚠️ 완전 소유권 미흡: 집 전체 소유권 X
⚠️ 복잡한 정산 구조: 매각 시 절차 복잡
⚠️ 시장 과열 가능성: 수요 급증 시 집값 상승 우려
⚠️ 공공 재정 부담: 손실 발생 시 세금 부담 가능성
⚠️ 과거 유사 정책 실패: '공유형 모기지' 실패 사례 존재
결론
지분형 모기지는 적은 자기자본으로 내 집을 마련할 수 있는 신개념 제도입니다. 다만 수익 공유 구조와 완전 소유권 부재 등은 단점이 될 수 있으니 꼼꼼히 비교하고 결정하세요.
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한국주택금융공사
특례보금자리론, 유동화증권, 전세자금보증, 건설자금보증, 주택연금 업무.
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👉 무주택자라면 소득요건, 자기자본 요건을 미리 준비해두세요!
